Эксперт Reno Джен Джонс рассказывает, что нужно искать в контракте вашего строителя
Знаете ли вы, что по закону требуется иметь письменный контракт с вашим застройщиком, если объем проекта превышает 30 000 долларов? Независимо от того, представляет ли ваш предпочтительный строитель индивидуальный контракт или контракт, например, с мастерами-строителями или новозеландскими сертифицированными строителями, я обычно не рекомендую вам соглашаться на его первую часть. Вот почему.
Контракты по умолчанию
Стандартные контракты в отрасли отдают предпочтение торговцам больше, чем домовладельцам. Я ярый сторонник справедливого и сбалансированного контракта, поскольку таким образом строитель получает стимул хорошо выполнять свою работу, оставляя домовладельца довольным, но строитель также по-прежнему защищен, если домовладелец не оплачивает свои счета или что-то меняется. .
Их средства к существованию защищены так же, как и ваш самый большой актив. Беспроигрышный.
Форматы контрактов
Существует несколько различных форматов, и обычно у строителей есть предпочтительный способ ведения бизнеса.
Паушальная сумма с фиксированной ценой
Это когда фиксированная цена указывается для всего вашего проекта на основе документации, которую вы предоставляете строителю, такой как чертежи, графики и объем работ. Застройщик теоретически не может взимать дополнительную плату, если не будет изменен объем работ. Домовладельцы часто считают это благоприятным, и вас можно простить за то, что вы считаете, что это безопасно. Проблема с фиксированными ценами заключается в том, что они фиксированы только для фиксированной области, а не для всего проекта. Упущенный объем на чертежах или неверно истолкованные детали могут привести к провалам, особенно если у вас нет опыта в критике цен и определении того, что могло быть упущено или исключено. В этих контрактах часто есть пункт о передаче повышения цен, так что в конце концов это не фиксировано.
Труд и материалы
Также известное как «время и материалы», здесь вы соглашаетесь с ставками строителя на оплату труда, либо почасовыми ставками в зависимости от опыта и уровня квалификации, либо дневными ставками, и строитель выставляет вам счет за фактически отработанные часы плюс стоимость материалов. . Это распространенный подход, когда область четко не определена, а также для небольших заданий с меньшим риском.
Важно понимать, что «материалы» — это не просто материалы, это все, что не является трудом. Сюда входят прямые и косвенные затраты, накладные расходы и маржа.
Ограничение цены или объема — это разумный способ ограничить риск перерасхода средств, и хорошее общение играет ключевую роль.
Стоимость плюс или возмещение затрат
С этой формой контракта вы соглашаетесь покрыть фактические расходы по проекту, такие как рабочая сила и материалы, а также плату, которая покрывает накладные расходы строителя и маржу. Это, безусловно, наиболее прозрачная форма контракта, но она сопряжена с рисками, поскольку ничего не фиксируется заранее, и даже если оценка была произведена до заключения контракта, она может быть не такой тщательной или исчерпывающей.
Итак, что лучше?
Я предпочитаю гибридный контракт, что не является чем-то необычным, и сочетание фиксированного контракта и тарифа «затраты плюс». Все, что может быть заказано при заключении контракта, например, каркасная древесина, сборные фермы, некоторые приспособления и отделка, может иметь фиксированную цену, поскольку она будет зафиксирована при размещении заказа. Для всего остального PC (себестоимость) или предварительные суммы по согласованным ставкам помогут определить ориентировочную стоимость всего проекта (плюс непредвиденные расходы, конечно), но с фактическими затратами, взимаемыми по принципу «затраты плюс» для согласованного объема. «Согласовано» — рабочее слово, поскольку вариации остаются вариациями.
ПК что ли?
«Предварительные суммы» и «ПК» — это жаргон, который вы захотите использовать на этапах ценообразования и контракта.
Сумма ПК является суммой себестоимости. Это используется для объема, который, как вы знаете, будет включен, но не был определен во время выполнения контракта. Обычно это ставка за квадратный метр, например, надбавка в размере 80 долларов за квадратный метр за напольное покрытие, которое вы еще не выбрали.
Предварительная сумма предназначена для чего-то, что, как вы знаете, появится на месте, но не может быть полностью определено, пока вы не начнете. Обычно это единовременная сумма. Например, вы можете знать, что ваша сантехника нуждается в замене, но не можете полностью оценить, в какой степени, до сноса, поэтому вы выделяете на это 5000 долларов.
Наконец, непредвиденные обстоятельства предназначены для всего остального — неизвестного. Риски, которые вы не идентифицировали, неожиданности, изменение мнения, расширение масштабов, проблемы с закупками и задержки.
Четыре вещи, которые нужно искать в контракте
Деньги
Какой депозит требуется и каков график платежей?
Будьте готовы заплатить около 10 процентов депозита за ваш проект в зависимости от суммы контракта (которая может включать ПК и предварительные суммы). Это помогает зафиксировать строителя, а также временную шкалу, поскольку позволяет им размещать заказы на материалы, которые им понадобятся в начале / после демонстрации, а время выполнения для них будет определять ваш общий график — это и любое более длительное время выполнения. такие предметы, как облицовка, светильники и фурнитура.
График платежей – это согласованная структура платежей помимо депозита.
Например, вам будут выставлять счета еженедельно, раз в две недели или ежемесячно? Существуют ли фиксированные платежи или поэтапные платежи? По умолчанию в Законе о строительных контрактах 2002 г. предусмотрены требования о ходе работ, и существует особый процесс подачи, утверждения и оплаты этих требований, о котором ваш строитель обязан проинформировать вас.
Сфера
Что прилагается к контракту и как обрабатываются варианты и заказы на изменение?
Как на самом деле определяется согласованный объем, указанный в контракте/цене? Это полностью разбитая смета проекта? Это конкретная ревизия чертежей? Это письменный объем работ? Сложность с объемом и ценой заключается в том, что, как правило, если это не исключено явным образом, оно считается включенным, если оно показано на чертежах, поэтому добавляйте больше деталей, а не меньше.
Вариации или заказы на изменение — это любые модификации объема, которые вносятся во время строительства, как правило, с денежными и/или временными последствиями. Иногда нецелесообразно получать указанный вариант до того, как новая область действия будет действовать на месте, и это нормально, если вы одобряете его для продолжения.
Каким бы ни был процесс по умолчанию, он должен быть оговорен в контракте, чтобы впоследствии у вас не было никаких сюрпризов, потому что вы запросили что-то дополнительное, не осознавая этого, и это было выполнено без дополнительных затрат, доведенных до вашего сведения.
Время
Есть ли конкретный график, есть ли график, приложенный к контракту, и есть ли что-то вроде бонуса за производительность, включенного для мотивации вашего строителя?
Обычно в контракте указывается дата начала и период строительства, например 16 недель, и, следовательно, предполагаемая дата завершения. Сообразительный строитель добавит к контракту временную шкалу, показывающую эти даты и то, как разбивка задач будет запланирована для достижения конкретных контрольных дат, таких как инспекции совета и общее «практическое завершение» (PC).
Иногда во время строительства изменение приводит к временной задержке, которая по контракту отодвигает ПК на согласованное количество дней. Кроме того, ожидается, что ваш строитель уложится в срок, указанный в контракте, но контракт по умолчанию не включает никаких пряников, чтобы гарантировать это. Один из способов справиться с этим — включить залог производительности, что-то вроде: им будет выплачен бонус в размере 10 000 долларов, если они уложатся в определенную дату, но если они опоздают, эта гарантия будет уменьшаться на 2500 долларов в неделю, пока не истечет. В частности, для небольших компаний или тех, в которых владелец разделяет залог производительности со своим мастером на месте, это может быть эффективной стратегией.
Качество
Предусмотрен ли в договоре процесс дефектов и процесс устранения дефектов, и есть ли удержание?
На втором месте после разорения бюджета домовладельцев больше всего беспокоит качество изготовления. Cue процесс дефекта. «Дефекты» — это общий термин, который используется для описания фактических дефектов, таких как подкрашивание краски, а также незначительных незавершенных работ, которые не выдерживают ПК, например, завершение установки оборудования.
Вообще говоря, вы, домовладелец, несете ответственность за управление процессом дефектации, в результате чего вы ходите по дому, составляя список вещей, которые ваш строитель или его помощники должны исправить или закончить.
выключенный. Если вы оставите это право до конца проекта, когда строитель почти все упаковал и перешел к своему следующему клиентскому проекту, то это может быть мучительно медленным процессом, возвращающим их на площадку.
чтобы закрыть эти элементы.
В идеале, ваш контракт должен регулировать это, включив отказ в качестве конкретной вехи на временной шкале (начало отказа), период устранения дефекта (как долго вы можете заявлять о дефектах, например, три месяца после ПК) и, в идеальном мире, удержания.
Удержания чаще встречаются в коммерческих контрактах, и большинству местных подрядчиков это не понравится, утверждая, что это съедает большую часть их очень небольшой маржи. На это стоит поторопиться. Это может выглядеть примерно как пять процентов от общей суммы, половина из которых возвращается на ПК, а половина возвращается в конце периода устранения дефекта. Таким образом, по каждому счету вы удерживаете пять процентов от причитающейся суммы, а в конце вашего проекта вы платите им половину этих пяти процентов в качестве вознаграждения за достижение ПК, а другую половину в конце периода устранения дефекта, если все дефекты устранены. Если нет, вы имеете право отдать их на ремонт другому подрядчику или разнорабочему и вычесть стоимость этого из денег, которые вы удержали от своего строителя.
Мы надеемся, что ваш строитель завершит проект вовремя и в соответствии с высокими стандартами.
Депозитный кто-нибудь?
Если вы действительно нервничаете по поводу того, как пойдет проект, депонирование является вариантом. Как правило, административные расходы таковы, что они, скорее всего, будут использованы для более крупного проекта — скажем, более 500 000 долларов — где на карту поставлено больше, но если вы готовы покрыть расходы на вашего юриста, занимающегося логистикой, это может быть быть достойным рассмотрения.
Идея заключается в том, что вы платите сумму контракта или согласованную ее часть на трастовый счет вашего юриста, и они удерживают ее до тех пор, пока строитель не выставит счет за прогресс на месте. Если счет-фактура одобрен, юрист передает сумму денег, указанную в счете-фактуре, застройщику, используя сумму, которую они держат для вас. Если возникает спор о причитающихся деньгах, он решается, и заказанная сумма освобождается.
Существуют также специальные услуги условного депонирования, которые, вероятно, будут более доступными, чем ваш адвокат — вы можете провести собственное исследование по этому вопросу или связаться со мной для получения рекомендации.
Стать профессионалом
Как и во всем важном, лучший совет — это индивидуальный совет, поэтому обратитесь за советом к юристу по договорам недвижимости или строительства до того, как подпишете свой самый большой актив.
Слова: Джен Джонс
