«Покупайте землю, они ее больше не делают».
-Марк Твен
ПРОГНОЗ
Как и многие другие районы, где можно купить землю и построить дом, Тихоокеанский Северо-Запад находится в затруднительном положении, а точнее говоря, в затруднительном положении со стороны спроса и предложения. Регион окружен красивыми природными ландшафтами, наполненными горами, океанами, озерами и реками. Для тех, кто ищет кусок пирога, отсутствие земли на продажу обострило конкуренцию между покупателями. Сложные сайты, которые раньше нельзя было игнорировать по ряду причин, теперь входят в десятку лучших, находящихся на рассмотрении. Кодексы землепользования и требования к выдаче разрешений резко возросли за последнее десятилетие, и что может – или, что более важно, что не может – покупателю часто сложно понять, что он построен. В то же время с усилением конкуренции покупатели ощущают давление, что приводит к поспешным решениям отказаться от непредвиденных предметов, отказаться от проверок или минимизировать период закрытия, чтобы обезопасить собственность. Более того, у продавцов сейчас мало стимулов для раскрытия важной и ограничивающей информации о собственности, поскольку конкуренция приводит к меньшей проверке со стороны потенциальных покупателей. «Пусть покупатель остерегается» пошатнулось из-за желания раздобыть грязь.
РЕШЕНИЕ
При правильной реализации технико-экономическое обоснование уменьшает переменные, определяет жизнеспособность собственности, предоставляет альтернативы (при необходимости) и позволяет покупателю принимать решения с уверенностью. В этой статье будет описан процесс поиска, оценки и защиты собственности, проведения технико-экономического обоснования и, наконец, завершения покупки.
КУРСОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
В то время как большинство потребителей, ищущих недвижимость, имеют дело с агентом по недвижимости, только у самых сообразительных из них есть дежурный архитектор. Это огромное преимущество, так как позволяет своевременно оценивать сложные свойства. Стоит отметить, что покупка незанятой земли – это специальность, в которой многие агенты по недвижимости, возможно, плохо разбираются. Пустая земля – это совсем другая игра, чем покупка дома, и она может включать в себя вопросы землепользования, сервитуты и другие важные элементы. только в правоустанавливающих документах. Опытный архитектор может помочь заполнить пробелы и отследить широкий спектр информации помимо MLS. Некоторые архитекторы взимают гонорар за эту быструю оценку, некоторые выставляют счет ежечасно, некоторые делают это для учета в будущем проекте, а другие вообще не трогают их. Покупатель должен выбрать подходящего архитектора и соразмерный стимул. Когда между покупателем недвижимости и архитектором устанавливаются правильные отношения, покупатель может попросить архитектора проверить потенциальную недвижимость. до они делают предложение. Эти исследования собственности являются поверхностными, но относительно ограниченный анализ опытным профессионалом сокращает часы или дни времени для покупателей. Поскольку эти объекты, скорее всего, просматривают несколько заинтересованных сторон, скорость является ключевым моментом. Если есть красные флажки, препятствия или другие причины, чтобы уйти от собственности, архитектор может быстро определить их, чтобы собственность могла быть отклонена. Важно понимать, что среди доступных на рынке объектов недвижимости скрываются те, которые не подлежат строительству (получение разрешений или строительные работы, которые являются слишком дорогими), которые продавцы могут испытывать трудности с определением или признанием. Мы также видели нашу долю заявлений о раскрытии информации, содержащих небрежность, ошибки и явный обман. На текущем рынке быстрая и точная проверка свойств имеет решающее значение. После того, как жизнеспособная собственность была определена, пора переходить к следующему шагу.
ДЕТАЛИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Если собственность была проверена посредством беглого исследования и кажется, что она соответствует целям покупателя, предложение должно быть сделано незамедлительно; если он будет принят, конкуренция со стороны других потенциальных покупателей исключается из уравнения. Залог вносится и устанавливаются условия продажи. Получение согласия продавца на продленный период непредвиденных обстоятельств (Юридическая экспертиза) важно. Период между подачей предложения и закрытием объекта недвижимости должен дать достаточно времени для проведения технико-экономического обоснования. Обычно достаточно времени от 30 до 45 дней, но оно может варьироваться от объекта к объекту в зависимости от сложности участков, времени отклика строительных отделов и наличия консультантов.
ИЗУЧЕНИЕ ВОЗМОЖНОСТИ
С принятым предложением и установленным периодом на случай непредвиденных обстоятельств у покупателя и архитектора есть достаточно времени, чтобы выполнить всестороннее технико-экономическое обоснование. Поскольку тщательный анализ требует недель (или месяцев) внимания архитектора и полагается на глубину опыта команды дизайнеров, покупатель должен рассчитывать на оплату этой работы; старая пословица ты получаешь то, за что платишь не может быть более применимым к технико-экономическому обоснованию. Вы же не хотите, чтобы ваш архитектор неформально делал это на стороне в качестве услуги. Эта комиссия может быть наиболее ценной инвестицией, которую покупатель делает в свой проект.
Поскольку каждый объект недвижимости отличается, фокус технико-экономического обоснования, вероятно, будет варьироваться от одного участка к другому, но вот некоторые типичные задачи технико-экономического обоснования:
- Посещение объекта и сбор информации на местах.
- Согласование с соответствующими консультантами (геодезист, инженер-геолог, инженер-строитель, лесовод).
- Изучение и документация муниципального кодекса и строительного кодекса.
- Инициирование предварительного оценочного отчета (или его эквивалента) от местных властей.
- Ознакомительное совещание по землепользованию со строительным отделом.
- Разработайте базовый план участка, документируя экологически критические области, неудачи, коммунальные услуги и другие критерии землепользования.
- Создайте от двух до трех диаграмм зданий, которые соответствуют плану участка, положениям кода и программным требованиям.
- Определите примерную стоимость строительства (ROM).
- Составьте предварительный график проектирования, получения разрешений и строительства проекта.
Некоторые из этих элементов могут не относиться к определенному объекту недвижимости; другие могут иметь подкатегории или дополнительные элементы действий в зависимости от характеристик свойства. Хотя не существует единого шаблона для технико-экономических обоснований, все они преследуют одну и ту же цель: тщательный анализ собственности, чтобы определить, достижимы ли цели проекта. В том случае, если основные цели не могут быть достигнуты, в хорошем технико-экономическом обосновании должны быть указаны возможные альтернативы. В худшем случае определяются ограничения или невидимые условия, которые могут помешать достижению целей проекта. Хотя этот сценарий встречается нечасто, относительно небольшая плата за технико-экономическое обоснование позволяет сэкономить сотни тысяч долларов на земельных затратах и на месяцы бессмысленной работы.
ПРИМЕНИМОСТЬ ИЗУЧЕНИЯ ГЛУБОКОЕ ПОГРУЖЕНИЕ
В технико-экономическом обосновании есть несколько важных задач, которые заслуживают дальнейшего объяснения. Например, на северо-западе Тихого океана в верхней части списка находятся экологически критические районы (ECA), с которыми нужно бороться. Как упоминалось во введении, нехватка доступной недвижимости на сегодняшнем рынке привела к увеличению спроса, что, в свою очередь, привело к увеличению предложения участков, ранее считавшихся нежелательными. Они часто включают одну или несколько ECA, таких как крутые склоны, потенциальные области оползней, известные области оползней, береговые линии, водно-болотные угодья, ручьи, районы, подверженные разжижению, среды обитания диких животных и значительные и / или исключительные деревья. Хотя каждая юрисдикция обрабатывает ECA по-разному, со многими из них можно справиться и эффективно приспособиться, если выявить их на ранней стадии. Редкие немногие не могут быть разрешены эффективно, и, поскольку продавец может не понимать ограничений ECA, они не раскрывают эту информацию должным образом во время продажи. В технико-экономическом обосновании определены все ECA и наиболее эффективные разрешительные стратегии для их очистки. Выявление этих ECA также предоставит опытному агенту по недвижимости необходимые рычаги для дальнейших переговоров в пользу покупателя.
В городских и пригородных районах также есть полезный список соображений по землепользованию и зонированию, которые очень важно определить и спланировать. К ним относятся сама зона, а также то, что в ней разрешено, а что нельзя; расположен ли проект в центре города; определение возможных наложений зонирования; близость к государственным или городским паркам (да, это может повлиять на разрешение на строительство); Требования обязательной доступности жилья (MHA), которые могут налагать дополнительные сборы на строительство (даже для домов на одну семью); плата за воздействие (для местных школ, транспортных систем и т. д.); и области справедливости. Некоторые из них могут не применяться, но те, которые, скорее всего, оказывают комплексное воздействие друг на друга.
Более чем когда-либо полезно, а иногда и необходимо, привлекать консультантов на время проведения технико-экономического обоснования.
- Геодезист: проводя официальную топографическую съемку, геодезист может определить, существует ли крутой склон, и если да, то до какой степени. Также следует указать удобство и другие особенности сайта.
- Инженер-геотехник: инженер-геолог может провести бурение на месте, чтобы определить, можно ли строить грунты, помеченные с помощью ECA, и если да, то что для этого нужно.
- Арборист: если на участке растут значительные или исключительные деревья, лесовод может составить отчет, в котором задокументированы все размеры и виды деревьев, чтобы получить точное представление о требованиях к разрешениям.
- Инженер-строитель: инженер-строитель может дать важные рекомендации о том, что потребуется для управления ливневыми водами (среди других преимуществ).
- Поверенный по землепользованию: с чрезвычайно сложными земельными участками адвокат по землепользованию может быть полезен при определении того, могут ли быть достигнуты цели проекта, несмотря на сложные характеристики собственности.
Архитектор организует, координирует и синтезирует всех применимых консультантов и их соответствующие выводы в единый пакет.
Последней в списке важнейших задач является встреча со специалистом по планированию из вашей юрисдикции. После того, как все соответствующие данные собраны и проблемы определены, стоит представить информацию, предварительный план и цели проекта специалисту по планированию землепользования в городе или округе. Они могут предоставить обратную связь, ответить на вопросы и уточнить положения кодекса с полномочиями и (надеюсь) подотчетностью.
ЗАВЕРШЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ
После выполнения вышеуказанных действий, согласования с соответствующими профессионалами и рассмотрения предложенного проекта с местным строительным отделом группа архитекторов сгенерирует сводную диаграмму. Это двухмерное или трехмерное изображение инкапсулирует и четко иллюстрирует характеристики сайта, положения кода и ограничения. Эта диаграмма обеспечивает основу для создания альтернатив, специфичных для данного участка. Думайте об этом как об основных глиняных моделях, которые демонстрируют, где можно разумно расположить структуру (и), с основной целью элегантно документировать соответствие землепользования.
ЗАКРЫТИЕ ОБЪЕКТА
Технико-экономическое обоснование эффективно демонстрирует, как цели проекта могут быть достигнуты с учетом всех перечисленных выше факторов. Вооружившись надежными данными и ясным путем вперед, покупатель теперь может принимать уверенные решения в отношении закрытия объекта. В зависимости от того, что архитектор обнаружил во время технико-экономического обоснования, может быть разумным пересмотреть условия продажи, которые схемы и документы могут обосновать (и предоставить рычаги воздействия).
ВНЕЗАПНАЯ СТРАНИЦА
Если ограничения определены в технико-экономическом обосновании, существует вероятность того, что цели проекта не могут быть достигнуты, а альтернативы нежелательны для покупателя. Если оправдание отказа от продажи основано на выводах, которые изначально не были известны или не раскрыты владельцем, у покупателя есть веская причина для возврата его задатка, и, опять же, осуществимость может быть использована в качестве рычага для поддержки кейс.
ДВИЖЕНИЕ В ДИЗАЙН
После приобретения недвижимости технико-экономическое обоснование обеспечивает отличную основу для перехода к этапу схематического проектирования. Хотя группа архитекторов может заключить отдельный контракт на услуги по проектированию и выдаче разрешений, технико-экономическое обоснование является важным компонентом этой работы и должно быть выполнено независимо. Большинство архитекторов оплачивают сбор за технико-экономическое обоснование, которое обычно зачисляется на их услуги по проектированию и разрешению.
Шаг между технико-экономическим обоснованием и схематическим проектированием также является достойным местом, чтобы сделать паузу, если новым владельцам необходимо рассмотреть свои варианты или обеспечить финансирование строительства. В качестве альтернативы владельцы могут посоветоваться с другим архитектором; в этом редком случае первоначальный сбор за технико-экономическое обоснование не будет зачислен или возмещен, но, тем не менее, эта информация предоставляет очень полезную документацию для продвижения проекта.
А потом начинается проектирование и разрешающие приключения …
Приветствия от Team BUILD
