Разговор с Лиз Данн
компанией BUILD LLC
[Images by Andrew van Leeuwen]
В 2011 году специалисты BUILD встретились с дальновидным разработчиком и предпринимателем из Сиэтла Лиз Данн, чтобы обсудить важность плотности – городского и пригородного – адаптивного повторного использования и более глубокого понимания устойчивости. Десять лет спустя (и пандемия) эти темы актуальны как никогда, поскольку мы начинаем реанимировать наши города.
Работа, которую вы выполняете со своей девелоперской компанией Dunn + Hobbs, способствует развитию «городских деревень» и фокусируется на проектах заполнения и повторном использовании старых зданий вдоль коридора Сиэтла Пайк-Пайн. Вы создали несколько замечательных мест в городе, в том числе 1310 E. Union, Piston & Ring Building, элегантные лофты Agnes, рынок Мелроуз. [and Chophouse Row]. Расскажите немного о том, как возник этот фокус.
Я начал с одного клочка земли, который, казалось, никому не нужен. Это было 3200 квадратных футов, что меньше, чем у большинства частных участков в Сиэтле, но разделенных на шесть этажей. Я люблю тощие участки, потому что это такой интересный городской вызов, а завершенные проекты могут иметь огромное визуальное воздействие. Развитие, которое мы наблюдали в Сиэтле, не особо вдохновляло, а тонкие городские здания могут вдохнуть жизнь в свои кварталы.
Было сложно запустить процесс; мой первый проект, 1310 E. Union, был упражнением по самовосстановлению – объединению части капитала с друзьями и чудесному поиску кредитора. Я объединился с Дэйвом Миллером [Miller Hull Partnership] на проекте, и никто из нас никогда раньше не занимался городским смешанным проектом. Но это, вероятно, было благословением, потому что нам не мешали предубеждения.
Работа по развитию – это коварный бизнес: то, что можно построить, слишком часто зависит не от добрых намерений или таланта, а от финансового рынка и готовности банковской системы предоставлять ссуды. Как вы поддерживаете такой постоянный уровень качества в своих проектах?
Укрепление доверия с кредиторами – дело постепенное. Процесс должен идти гладко, всем должны платить, а готовые проекты должны быть хорошими. И я думаю, что банки ценят позитивную прессу, которая приходит с новаторскими проектами, которые ценится сообществом. После 1310 года тот же банк ссудил деньги на гораздо более крупную собственность и поддержал меня в постепенном возведении участков один за другим, улучшении зданий и заполнении городских пустот. Полагаю, мне повезло найти кредиторов, которые верят в долгосрочную ценность этих районов и понимают, что хорошее городское заполнение – это не продукт для печенья.
Ваша забота о благополучии соседей кажется застройщику редкостью.
Надеюсь, в последнее время стало реже. Старая гвардия сменилась новым поколением разработчиков, искренне интересующихся урбанизмом. Традиционно разработчики использовали модель, основанную на бумажной прибыли, а не на строительстве в местах, где они будут жить; они собирали демографическую информацию, но на самом деле они не понимали динамики районов, которые они развивали.
Я думаю, что есть новое поколение разработчиков, работающих в меньшем масштабе, потому что они строят для себя там, где уже живут. Также происходит демографический сдвиг в отношении того, где и как многие люди хотят жить. Девелоперы и архитекторы создают места, в которых они действительно хотят жить (и часто делают), поэтому их заботят такие характеристики, как жизнь на тротуаре, характер района, независимая розничная торговля и «взгляд на улицу».
Вы говорите на нашем языке; Как вы думаете, возможно ли, чтобы разработчик был полностью вовлечен в проект и в то же время был прибыльным?
Частично. Это вопрос временных рамок. Традиционные девелоперы и институциональные инвесторы хотят получить проформу, которая показывает легкую окупаемость через пять-десять лет, и часто пытаются перевернуть проект, как только он будет завершен. Если вы разрабатываете и строите проект в месте, в которое вы верите, – в том, которое, как вы знаете, имеет долговечность и долгосрочную привлекательность, – и вы можете позволить себе его реализовать, большая прибыль появится позже. Я бы также сказал, что для сохранения актуальности дизайна лучше иметь небольшой сайт, чем большой. У каждого района есть свой масштаб, и действительно сложно сделать четкое и устойчивое заявление на большом сайте, где одни и те же элементы приходится повторять слишком много раз – вот почему эти проекты выглядят как устаревшие коробки сардин с первого дня. Некоторые банки и инвесторы, наконец, приходят к такому образу мышления. Хотя было бы неплохо, если бы кто-то создал банк для людей, которые отлично адаптируются к повторному использованию и красивому тонкому заполнению, и фонд акционерного капитала, чтобы повторить это несколько раз в районе, чтобы преимущества проектов могли играть друг с другом.
Ваша миссия по привлечению большего числа людей к жизни и работе в городских районах вдохновляет и, похоже, работает достаточно хорошо. Как вы оцениваете свой прогресс и успех?
Один из способов отслеживания прогресса или успеха – это присутствие в районе других элементов, которые не относятся к моим проектам, но, возможно, были вдохновлены моей работой или планом, который мы внедрили в этих областях. Медленное, постепенное расслоение и эволюция района является для меня важным индикатором прогресса; эклектичное сочетание адаптивного повторного использования в сочетании с современным заполнением, которое открывает множество возможностей для местного бизнеса – люди слоняются по тротуарам днем и вечером, и их достаточно для поддержки еще большего числа местных предприятий и отличных мест для отдыха. Это благоприятный круг, пока в один прекрасный день вы не поймете, что добились слишком больших успехов, потому что появляются разработчики из других районов со своими плохими, слишком большими проектами! Это сложно.
Одно из преимуществ вашей работы – больше людей гуляют по коридору Пайк-Пайн, а не едут за рулем. Разве это противоречит цели, когда вы создаете такой классный район, что каждый хочет сесть в свои машины и поехать туда?
В идеале, у каждого должна быть своя городская деревня в нескольких минутах ходьбы от того места, где они живут, чтобы им не приходилось ехать в нашу. Я думаю, что это постепенно происходит в Сиэтле, но пока что да, мы слышим жалобы на парковку. Проблема в том, что у вас не может быть этой прекрасной среды для прогулок – прохладных старых зданий, тощей засыпки и скоплений магазинов и ресторанов, выходящих на улицу – и иметь парковку в этих зданиях; это не сработало бы для владельцев экономически, и у нас были бы зияющие въезды на парковку в каждом квартале. В Сиэтл Таймс несколько лет назад сделал большую историю о парковке, в которой я попытался объяснить, что если бы мы поставили много парковок в коридоре Пайк-Пайн, район не был бы успешным во всех смыслах, которые заставляли бы людей посещать его. , но в рассказ был включен только один звук вне контекста.
Ты [were] участвует в Зеленой лаборатории по сохранению; каковы цели этой организации?
Это политическое мероприятие, своего рода аналитический центр, который я основал для Национального фонда в 2008 году. Вместо «сохранения» в традиционном смысле, цель состояла в том, чтобы доказать, что все наши старые здания являются частью процветающего городского хозяйства. окружающей среды и придать им идентичность в устойчивом урбанизме. Многие из этих старых зданий были построены гораздо более прочно и адаптируемо, чем современные здания. И люди их любят – арендаторы, клиенты, посетители. На самом деле мы просто пытаемся сохранить старые здания не просто как «исторические», а как интересные и полезные здания, которые постоянно адаптируются.
Как человек, который находится в окопах городских проблем, видите ли вы решения, которые помогут лучше интегрировать старое и новое в Соединенные Штаты?
Я думаю, что нам нужно вывести охрану из рук защитников, чтобы мы не просто рассматривали историю здания. Разговор должен включать адаптацию и повторное использование. Коридор Пайк-Пайн является хорошим примером новой политики сохранения зданий, но не превращения их в столь ценные, что они становятся непригодными для использования. Здесь, в Соединенных Штатах, нам нужна модель зерна меньшего размера для консервации.
Мы не большие поклонники термина «зеленый» – как вы к нему относитесь?
О, Боже. Я, вероятно, столкнусь с проблемами, сказав это, потому что я работаю над множеством вопросов политики «зеленого строительства», но в моем личном определении устойчивости гораздо больше внимания уделяется соседству зданий, физической взаимосвязи, социальным и экономическим возможностям, отказоустойчивость и устойчивая инфраструктура. Для меня устойчивость означает районы, которые горят на всю катушку. Я не имею в виду зеленое строительство, но школы дизайна слишком сосредоточены на технологиях зеленого строительства и, так сказать, не видят леса за деревьями.
Мы не могли больше согласиться. Какие новые стратегии вы применяете в дизайне и разработке?
Меня интересуют новые виды природоохранных наложений для кварталов, которые не «замораживают прошлое, но адаптируются к будущему», помогая в этом карандаше для владельцев старых зданий, делая адаптивное повторное использование более гибким с точки зрения кода, и продвижение политики, которая поощряет инвестиции в государственную инфраструктуру для таких вещей, как системы централизованного теплоснабжения в старых кварталах. И политика, позволяющая перемещать производственные мощности по соседству, чтобы повторное использование зданий не влекло за собой штрафные санкции. В коридоре Пайк-Пайн вы теперь получаете бонус к плотности, если строите поверх существующего здания, а не сносите его, и мы хотим создать программу, позволяющую продавать неиспользованные права на воздух. Опять же, если мы сможем больше сосредоточиться на творческом повторном использовании зданий и предложить стимулы для этого, это хорошо.
Вы поклонник городского планировщика и нашего героя Джейн Джейкобс?
Я знаю, что это клише, но я большой поклонник Джейн Джейкобс. Она по-прежнему самый умный дизайнер городского дизайна, хотя ее больше нет с нами. Вы, вероятно, знакомы с веб-сайтом под названием walkscore.com, который оценивает пешеходную доступность районов – мы говорили о том, как им следует создать версию, включающую все концепции Джейн Джейкобс о возрасте строителей, разнообразии и местных предприятиях, и назовем это оценкой Джейн. Они пообещали мне, что все сделают правильно.
Какой совет вы дадите следующему поколению архитекторов, которое поднимется в ряды?
Следующему поколению архитекторов придется принять идею о славе адаптивного повторного использования. Архитектурные школы по-прежнему ставят перед молодыми архитекторами нереалистичные ожидания, а именно, что успех профессионалов заключается в создании новых икон, тогда как я думаю, что роль архитектора все больше сводится к добавлению продуманного нового уровня дизайна к тому, что уже существует. Профессия все больше связана с контекстуализмом и городским заполнением. В этом есть гордость и видимость, и некоторые архитекторы принимают это изменение быстрее, чем другие.
Как распределены роли в Dunn + Hobbes между вами и вашим деловым партнером?
Ну, моим первоначальным партнером была моя собака, Гоббс, и он не был с нами какое-то время.
Это не тот ответ, которого мы ожидали. Сожалею, что слышал о вашей собаке.
Раньше, до того, как у меня был настоящий офис, Хоббс был бы причиной, по которой я вылезал из пижамы – чтобы я мог взять его на прогулку. Итак, чтобы ответить на ваш вопрос о ролях, я полагаю, он запланировал мои встречи.
Есть ли что-нибудь, о чем мы не просили, что вы хотели бы осветить?
Важно прояснить, что я выступаю одновременно за плотность населения и за повторное использование зданий – я думаю, что мы можем добиться успеха в одном и том же районе. Но политики, похоже, сосредоточены на том, чтобы сделать самые густонаселенные районы еще более густыми – пригородам также нужна плотность. Итак, давайте распространять любовь.
Лиз Данн имеет степень магистра городского дизайна и социальных наук Лондонской школы экономики; Имеет степень магистра делового администрирования INSEAD (Франция) и степень бакалавра компьютерных наук Университета Ватерлоо (Канада). Лиз работала в различных областях разработки программного обеспечения и продуктов в Microsoft, Microsoft Europe и DreamWorks Interactive, а также в качестве независимого консультанта для нескольких клиентов программного обеспечения и средств массовой информации, прежде чем в 1997 году основала свою девелоперскую компанию Dunn & Hobbes LLC. Сиэтлские проекты включают Chophouse Row, Agnes Lofts, Melrose Market и Cloud Room, пространство для совместной работы, культурный клуб, лаунж и бар, а также два дочерних предприятия – Cloud Studios, площадку для репетиций и подкаст Overcast Room. студия записи.
[Photo by Chase Jarvis]
